慘過災難片！3年降價20次。暴跌7成！廣州樓市呢鑊真系冧到冇眼睇，當年以為執到寶，點知系做善事送錢畀發展商，真系喊住斷供！韭菜們血本無歸，傾家蕩產！#廣州樓盤 #增城房價 #廣州新塘 #廣州

暴跌7成。3年降價20次。廣州樓市呢鑊真系冧到冇眼睇，新塘嗰邊直情系崩潰中嘅崩潰，慘過災難片，恐怖過鬼片啊。 你諗下，三四年之前，嗰陣時新塘嘅售樓處門口，車多到塞滿曬成條街，粵A粵B都系基本，連香港牌嘅靚車都泊到成行成列，銷售攞住大聲公喺度嗌「最後10套，唔買就冇」，班客好似搶特價白菜咁爭崩頭，個個雙眼發光，覺得自己執到寶，嗰陣時口頭禪系咩啊？「新塘就系廣州東進嘅橋頭堡，下一個珠江新城呀，地鐵一通，黃金萬兩，而家唔買，聽日你高攀得起咩？瞓街就有你份啊！」你聽嚇，幾豪氣，幾有遠見，結果呢？而家你再去嗰啲當年爭到頭破血流嘅樓盤望嚇，個價牌系咁跌，好似玩緊跳樓機咁，仲要系冇安全帶嗰只，跌到你心都離埋。 2020年嗰陣，新塘嗰頭新樓舊樓均價都系兩萬五到三萬五一平方米，啲標竿樓盤直情癲到衝上4萬蚊，好似碧桂園雲頂，當年個地王嚟架，攞地成本都兩萬四一方，賣嗰陣高峰期成交價超過四萬蚊，威到爆，以為自己系樓市不敗神話，點知而家？佢哋自己打出廣告，單價11000蚊一平方米起，你冇睇錯，由四萬一嘢插到落一萬一，新樓賣一萬一，仲平過佢當年攞地嗰兩萬四成本，一半都唔夠呀大佬！呢個數字攞出嚟，五年前你同阿婆講，阿婆都會鬧你發緊夢，話你傻嘅，但現實就系咁血淋淋咁發生咗，發展商含淚賣樓，賣一間蝕一間，以前係數錢數到手軟，而家系滴血滴到心寒。 你以為雲頂已經系最底？少年你太后生了，增城疊溪花園先系終極王者，巔峰時期賣到2.11萬一平方米，而家？6000蚊一平方米就有交易，7成跌幅，直情可以攞樓市跳水金牌，2.11萬變6000，即系點？即系你當年100方嘅單位，210萬買番嚟，而家淨值60萬，嗰150萬呢？憑空消失咗，好似從來冇出現過咁，仲慘過畀人打劫，打劫都話有聲有畫，呢個直情系無聲無息咁人間蒸發。黃埔嗰個實地常春藤都唔好得幾多，巔峰3萬左右，而家都跌咗六成，個個都系難兄難弟。 成個新塘板塊，舊年仲可以踩住一萬蚊邊，到咗今年4月呢，直接滑落到9394蚊一平方米，新塘新街口嗰啲舊樓，仲誇張，跌到6800至7143蚊，三萬五變八千，呢啲唔叫腰斬，腰斬都冇咁溫柔啊，呢個直情系一刀劈落腳眼，斬到腳趾尾，連渣都冇得剩。你睇嚇今年1月，新世界花園嘉怡苑，73.85平方米嘅單位，成交總價先65萬，均價8843蚊，到咗4月，嘉華苑99平方米，成交單價得6565蚊，八千幾蚊一方喺新塘買樓，你放喺三四年前，同人講都冇人信，以為你講緊笑話。 克而瑞啲數據仲慘烈，新塘商品住宅成交均價由舊年1月約16984蚊，跌到今年5月約15550蚊，表面睇好似跌得嗰千零蚊，但你要睇真啲，舊年6月光輝時刻曾經衝到上19266蚊，由高峰計起，跌幅超過19%，庫存由7806套去化到5920套，典型嘅越賣越平，越平越要賣，邊去化邊跳樓，雙重折磨。最攞命系乜？新塘超過30個新盤入面，有超過20個成交價已經跌破一萬蚊關口，個位數開頭呀大佬，成個板塊二手均價喺1萬至12000蚊之間浮沉，以前嗰啲吹水話新塘破四萬唔系夢嘅經紀，而家邊個仲敢喺朋友圈出post？出聲都冇面，直接收埋自己算數。 成個市場預期一轉，直情反轉曬，新塘嘅死穴就系供應多到離譜，增城本身就系廣州供貨王，新塘就系王中王，幾十個新盤一齊斗賣，幾萬套二手爭住掛牌，但買家呢？小貓三四隻，你唔減價，隔離減，你減得少，人哋跳樓價，結果形成一個死亡漩渦，越平越冇人敢買，越冇人買就要再平過，無限loop，有業主2021年開始掛牌賣樓，足足賣咗4年，前後減價20次，減咗超過三年都賣唔出，2020年高峰三萬八買入，而家萬五蚊都冇人要，五年時間，資產縮水超過六成，間屋100方，當初380萬買，而家150萬都未必有人吼，嗰230萬呢？就咁冇咗，你月入兩萬，就算你唔食唔瞓，都要捱接近十年先填得返呢個凼，你話灰唔灰？ 新塘新世界花園有個業主，成個小區15戶入面就有一間喺度放緊盤，呢啲唔系個別例子，而系成個板塊系統性咁冧檔，你或者會諗，嗰啲輸幾百萬嘅炒家心情會系點？我同你講，直情繫心態爆咗，炸到粉碎嗰只。當年嗰啲借到盡沖入嚟嘅投資客，有啲借經營貸，有啲碌爆卡，有啲掏空曬六個荷包，以為自己好醒，喺度抄底，結果呢？抄咗喺山腰，以為自己做緊投資，結果原來系做善事，將自己啲血汗錢白白送畀發展商同前業主，有網友講得最到肉，「當年爭住上車，而家喊住斷供，當年覺得買咗樓就階級躍升，而家發現自己系最後一個接棒嘅傻仔」。 我識得一個做生意嘅老細呢，前幾年成日掛喺口邊就系「現金擺銀行跑唔贏通脹，買樓先系硬道理」，點知後來個市一轉，佢手頭幾間屋同時掛牌，擺到生曬鏽都賣唔出，有次飲茶呢，佢同我講咗句真心到冇朋友嘅說話，佢話：「以前覺得間屋就系財富，後來先明，流動性先至系財富。」嗰一刻我先至真系明白，好多人心入面嗰種煎熬，唔系純粹嚟自個價跌，而系嚟自失去嗰種實時變現嘅能力，當你間屋賬面仲值幾百萬，但系你諗住急用錢嗰陣，發現賣幾個月都賣唔出，嗰種無力感系會無限放大，攞你命三千啊。 點解會搞成咁？好多人鍾意賴呢樣賴嗰樣，賴政府賴政策賴經濟，但我覺得，本質原因好簡單，就系過去太多年，地產孭咗太多功能，又系居住工具，又系投資工具，又系財富載體，又系金融產品，但任何市場都冇可能永遠脫離基本面運行，當人口結構變咗，當需求開始飽和，當大眾借貸借到頂曬籠，市場自然會回歸理性，唔通真系有神仙打救咩？講白啲，以前個上漲邏輯已經變咗天，以前系買樓嘅人越來越多，而家系揀樓嘅人越來越多，以前個個怕買唔到，而家個個怕買錯，以前蒙眼買都有人接盤，而家就算劈到血都未必有人吼。 呢種變化，表面系樓市調整，實際上系一場財富觀嘅大地震，以前個個信「樓價永遠唔會跌」，而家越來越多人開始信第二句「任何資產都有周期」。其實呢件事未必系世界末日，因為一個成熟市場本來就應該有升有跌，有機會亦有風險，如果一種資產永遠向上，嗰啲先至系唔正常。真正嘅問題系，好多人喺最癲嘅時候完全睇唔到風險，大家淨系睇到升，見唔到周期，淨系睇到回報，見唔到代價，於是一到轉角位，就成班人企咗喺度，完全調整唔切。 仲有一個現象好值得諗，以前大家見面傾偈，三句唔埋就問「最近喺邊度買咗樓呀？」，而家？個個都系問「點樣保住條現金流呀？」，呢個變化好細微，但反映曬成個社會心態嘅逆轉，以前系追求資產增值，而家系驚死冇錢傍身，以前覺得借錢系本事，而家覺得揸住現金先系底氣，時代真系唔同曬。對於一般家庭嚟講，呢一鑊最大嘅教訓系乜？我覺得唔系話以後唔買樓，而系唔可以將所有希望、所有身家性命財產全部押曬喺層樓度，任何資產都只系工具，唔系人生全部。 呢幾年好多人犯嘅最大錯誤，就系將層樓等同於未來，將樓價等同於幸福，結果個市一郁，成個人生就跟住騰騰震，其實真正嘅安全感，從來都唔系嚟自樓契上面個數字，而系你持續搵錢嘅能力，系你穩定嘅現金流，系你健康嘅家庭關係，系你面對風浪嗰陣仲可以從容應對嘅底氣。講到最後，我自己就覺得，廣州始終系個有活力、有產業、有吸引力嘅城市，但城市有價值唔代表所有磚頭都有同樣價值，未來嘅樓市，大概率唔會再系全民普漲，而系分化到不得了，地段、產業、人口、教育、交通，呢啲因素會越來越重要。 嗰啲真正有實力撐住嘅資產，始終會體現到佢嘅價值，但嗰啲淨系靠期望同故仔撐起嘅嘢，就會面臨前所未有嘅考驗。所以今日如果有人問我，樓市最可怕嘅系咩啊？我會話你知，唔系個價跌，而系你用尋日嘅舊腦筋去理解今日嘅新市場，因為個時代已經轉咗頁，以前嗰個蒙眼買樓都發達嘅黃金年代，真系一去不返喇。