【不動産投資家は規模拡大すればするほど銀行与信はアップする】不動産投資・収益物件

【質問の内容】 何時も有意義な動画、ありがとうございます。 今回の動画も勉強になりました。 その中で、疑問に思ったことがあり、コメントさせていただきます。 最初にオリックス銀行等を使い、ベースを作るところは理解できます。 ただ、そこから買い進めていく＝残債が積みあがるにつれ、BSの長期負債は増大し、自己資本比率はどんどん極小化しますよね。 もちろんレバレッジを極大化し、諸経費のみを使うにしても、通常は7％は諸経費がかかりますので、２億の物件を買えば、1400万はかかる訳でして。 最初の元手をどれくらいで始めるかにもよりますが、どれだけレバレッジをかけても、自己資金は目減りせざるを得ないと思います。 もちろん、購入した物件からインカムは入ってきますが、不動産賃貸業でのインカムの手残り率は、20％もいけばすごい方だと思います。（構造や築年、エリアにも依りますが） 手残り率を20％とした場合には、グロス利回り10％、２億の物件を買って、家賃収入が2千万円。その手残りが400万円。 そう考えると、インカムによる自己資金の積み増しは、物件購入時に目減りする分を穴埋めするにはかなり厳しいと思います。 そうした自己資金の減少に加えて、借入金額が増大することにより、金融機関の選択肢は確実に狭まってきます。 他行残債を気にしない金融機関を探していくことにはなりますが、そうしたところは少数派と思いますので。 こうしたことを考えていくと、善さんは、買うほどに物件購入速度を加速できると仰いますが、そこのところがどうにも腑に落ちません。 私が、なにか重大なポイントを見落とししている。あるいは考え違いをしているのだと思うのですが、 お時間ある時に、その個所をご指摘ご指導いただければ幸甚です。よろしくお願いいたします。 【質問があった動画】 総資産５億円！最速で達成する方法    • 【総資産５億円！最速で達成する方法】不動産投資・収益物件   【参考にしてほしい動画】 【保存版】不動産投資成功理論。    • 【保存版】不動産投資成功理論。   【プロフィール】 金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。 大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。 現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。 得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。 アセット株式会社 ぜん ゆうすけ Twitter   / assetzen   【関連動画】    • 【日本政策金融公庫に運転資金融資を断られた原因】不動産投資・収益物件      • 【管理担当者に不信感があります】不動産投資・収益物件      • 【不動産投資にオススメの物件とは】不動産投資・収益物件      • 【ノンバンクから融資を受けると銀行融資を受けにくくなるのか】不動産投資・収益物件      • 【金利上昇しても破綻しない不動産投資】収益物件      • 【総資産５億円！最速で達成する方法〜自営業者の場合〜】不動産投資・収益物件      • ★【２代目社長は親の功績や資産をフル活用したらいい】不動産投資・収益物件      • ★【お金の源泉をつくり（経済的）自由を手に入れる方法】不動産投資・収益物件      • ★【新型コロナ不況・それでも投資用不動産価格は下がらない理由】不動産投資・収益物件      • 【独立開業！不動産投資家】雑談が多くなってしまったのでお忙しい方は動画をご覧にならず...      • 【総資産５億円！最速で達成する方法】不動産投資・収益物件      • 【複数銀行に融資を同時申込してはならない・最速で融資承認を勝ち取る方法】収益物件購入...      • 【大家さんが運転資金を借入する方法】不動産投資・収益物件      • 【創業費・開業費による粉飾決算（銀行員がみるポイント）】不動産投資・収益物件      • 【中古オフィスビルは投資対象として危険なのか？】不動産投資・収益物件      • 【不動産賃貸業（大家業）は運転資金を借入できないのか？】不動産投資・収益物件      • 【家賃滞納者の債権回収方法】不動産投資・収益物件      • 【関西みらい銀行（りそな銀行グループ）不正融資問題】不動産投資・収益物件      • ★【不動産業者（プロ）が実際にやっている収益物件の目利きの方法】何故プロは即決し価格...      • 【銀行融資を天秤にかけちゃダメ】不動産投資・収益物件      • 【肩代わり（借換）してしまった銀行と融資取引再開する方法はあるのか？】不動産投資・収益物件      • 【経営危機にならないために。余裕資金と融資期間の考え方】不動産投資・収益物件      • 【減価償却による粉飾決算（銀行員がみるポイント）】不動産投資・収益物件      • 【不動産投資家が優良物件情報を入手する方法】収益物件      • ★【ハッタリ社長の見極め方・売上高や従業員数よりも重要なこと】不動産業界・経営・不動...      • 【法人預金口座をなるべく早く開設しよう】      • 【銀行の融資担当者はここをみている（社長と面談時）】不動産投資・収益物件      • 【やってはいけない1物件1法人スキーム・やってしまってたらどうなるの？】不動産投資・...      • ★【銀行に金利交渉しない方がお得な理由】不動産投資・収益物件      • ★【優良物件情報が不動産業者にいってしまう理由】不動産投資・収益物件      • 【ハウスメーカーで収益物件を建築してもいいのか？】不動産投資      • 【融資条件の考え方】不動産投資・収益物件      • 【土地狭小アパートを買ってはいけないのか？】      • 【不動産投資家の法人設立について】収益物件      • ★【お金を増やしたいなら純資産よりも総資産を重視する】不動産投資・収益物件      • ★【大苦戦！！ディズニーランド近隣収益物件】不動産投資      • ★【不動産投資をすると誰でもお金持ちになれる理由】収益物件      • 【親から借入したお金を頭金に不動産投資をすると贈与とみなされるのか】収益物件      • 【ROI=25％を確保しやすい収益物件とは？】不動産投資      • ★【抜き行為をやってはいけません】不動産売買・不動産投資・収益物件      • 【宅建業者の免許を取得していない場合どの程度の頻度であれば転売して大丈夫なのか？】不...      • 【ROI高く収益物件を購入する方法】不動産投資      • 【築浅アパートVS築古アパート・拡大を目指すならどっちを買う？】不動産投資・収益物件      • 【競売物件はお買い得？】不動産投資・収益物件      • 【両親から借りてきたお金を銀行は資金余力とみてくれるのか】不動産投資・収益物件      • 【首都圏と近畿圏の収益物件の取引慣例の違い・不動産投資】      • 【遠隔地の不動産投資をしているが融資が限界にきている】収益物件      • 【サラリーマン大家さん向けの空室対策を管理会社に聞いてみた】不動産投資・収益物件      • 【不動産投資の実績づくりに最適な収益物件】不動産投資・投資用不動産      • 【つなぎ融資期間中に他の銀行から融資を受けて収益物件を買ってもいいのか・不動産投資・...      • 【日本全国で不動産投資をしたい！融資はどうするの？不動産投資・収益物件】      • 【不動産登記簿の読み方・根抵当権・不動産投資・収益物件】      • 【収益物件を売主が売却する理由は物件が悪いからではない・不動産投資】      • 【コロナで調子に乗った入居者から更新時に賃料減額を要求されました・不動産投資・収益物件】      • 【悪質！ゴミ出しルールを守らない入居者対策・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • ★【私がYouTube配信している3つの目的・不動産投資・収益物件】      • ★【収益物件のプロが作成する価格査定書ノウハウ公開】収益物件価格査定・不動産投資・収益物件      • 【汎用性が低い不動産投資はしない・不動産投資・収益物件】      • 【位置指定道路接道物件は買ってはならないのか？・不動産投資・収益物件】      • 【不動産投資とM＆Aどっちが儲かる？・不動産投資・収益物件】      • 【収益物件の出口とは？・不動産投資・収益物件】      • 【学生向けアパート・学校移転以外のリスクは？・不動産投資・収益物件】      • 【元金均等で返済比率が高くなっても融資を受けるべきか・不動産投資・収益物件】      • 【チャンス到来！いま信用金庫と信用組合が積極的に融資している・不動産投資・収益物件】      • 【敷金持ち回りとは？関西方式・不動産投資・収益物件】      • 【税金安い場合でも個人名義より法人名義で買う理由・不動産投資・収益物件】      • 【コロナ融資がもたらした投資用不動産価格への影響・不動産投資・収益物件】      • 【不動産売買仲介業者不要説唱えている不動産投資家について・不動産投資・収益物件】      • 【交渉ダメ！不動産投資初心者がやってしまいがちな交渉3つ・不動産投資・収益物件】      • 【家賃滞納許さない！滞納家賃回収方法・不動産投資・収益物件】      • 【夜逃げ対策】不動産投資・収益物件      • 【不動産投資は別事業と法人を分けた方がいいのか？・不動産投資・収益物件】      • 【3点ユニットタイプのワンルームを買ってはいけないのか？・不動産投資・収益物件】      • 【学生向けアパート買ってもいいの？・不動産投資・収益物件】      • 【悲報！家賃保証会社が倒産しました・不動産投資・収益物件】      • 【不動産投資に有利な資格とは？・不動産投資・収益物件】      • 【収益物件修繕のベストな頻度は？・不動産投資・収益物件】      • 【空室が増えてヤバイ状態の切り抜け方・不動産投資・収益物件】      • 【銀行員と仲良くなる方法・不動産投資・収益物件】      • 【不動産投資だけで生活するには・不動産投資・収益物件】      • 【不動産投資で持たざる者が成長するには・不動産投資・収益物件】      • 【不動産投資は時間が利益を生みだす・収益物件】      • 【資産管理法人で銀行融資を拡大する際に個人ローンは悪影響を及ぼすのか？・不動産投資・...      • 【3為業者 転売失敗の悲劇・善良一般市民の売主に被害が及んでしまう・不動産投資・収益物件】      • 【家賃滞納履歴があり家賃保証否決の賃貸申込人を入居させてもいいのか？・不動産投資・収...      • 【債務超過になるよね？収益物件を買い進めた場合の修正貸借対照表・不動産投資】      • 【新設法人の自己資金・不動産投資 資産管理法人・不動産投資・収益物件】      • 【株式会社・合同会社 どっちが有利・不動産投資・収益物件】      • 【借りたお金も頭金？・不動産投資・収益物件】      • 【コロナウイルス緊急融資 資金使途違反注意！・不動産投資・収益物件】      • 【３為業者の手口・被害者を減らすために・不動産投資・収益物件】      • 【赤字回避裏技有・資産管理法人が不動産賃貸事業を拡大する際にやるべき事・不動産投資・...      • 【不動産屋さんの本音（収益物件売買仲介業者）・不動産投資・収益物件】      • 【収益物件よりも自宅を先に買う方が良い理由・不動産投資・収益物件】      • 【銀行は借地権付建物融資を嫌うのか・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【不動産投資・１つ目はどんな物件を買うべきか？・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • Video      • 【現状有姿・残置物・契約不適合責任の関係性・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【銀行員は決算書のどこをみているのか？・不動産投資家向け・不動産投資・収益物件】質問...      • 【成長し続ける収益物件の購入基準・不動産投資】      • 【融資条件だけで銀行選びしない理由・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【リーシング徹底調査の方法とは？・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【住宅ローン融資承認をとる方法・不動産投資家向け・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【法人設立後収益物件を購入してどれくらいの期間で銀行に事業実績を評価されるのか？・不...      • 【資本金をいくらにすればいいか？資産管理法人設立・不動産投資・収益物件】      • 【信用金庫と取引するための支店登記は有効か？・不動産投資・収益物件】      • 【競合物件を見送る理由・収益物件購入・不動産投資】      • 【新たに賃貸を始める際の注意点・不動産投資・収益物件】質問のご回答      • 【浸水リスク説明せず造成地販売　京都地裁は福知山市に支払命令・福知山市は控訴】      • 【公庫用の預金口座は別の金融機関にした方がいいのか？金融機関の選び方】      • 【今後の融資取引を拡大するためには住宅ローンはどんな金融機関がいいですか？】質問のご回答      • 【コロナウイルス対策融資・借入しすぎると収益物件購入資金融資に悪影響を及ぼすのか？】...      • 【収益不動産 理想の購入ペースは？】質問のご回答      • 【資産管理法人・ベストな設立時期タイミングはいつ？】      • 【指値しない理由・収益物件購入】      • 【最近 賃貸が決まりまくっている件・コロナウイルスから学んだこと5つ】      • 【修繕積立金の目安は？】質問のご回答      • 【サブリース規制法・参院本会議で可決成立】      • 【投資物件を買えば買うほど銀行の信用がアップするのは何故か？・借入増加を心配する妻の...      • 【日本政策金融公庫が2番順位の根抵当権を設定する思惑とは】質問のご回答      • 【信金と地銀どちらに融資取引お願いしたらいいですか？】質問のご回答      • 【築56年の古ビルを買ってもいいのか？】質問のご回答      • 【資産を増大させる上で重要な考え方】      • 【アルヒ・アプラス不正融資疑惑・自称被害者の会発足！】      • 【信用できる司法書士に依頼しましょう・不動産登記】質問のご回答      • 【信用金庫さんに税理士を紹介された件】質問のご回答      • 【借金した方がいい理由】ミクロ編      • 【更新時の家賃改定について】      • 【創業融資の上手な利用方法】質問のご回答      • 【収益物件長期保有・保有期間の目安は？】質問のご回答      • 【担保不動産枠の活用方法・根抵当権をどうしていくか・銀行融資】質問のご回答      • 【借金した方がいい理由】マクロ編      • 【融資打診の際に銀行に持参したら有利になる資料】②銀行取引一覧表      • 【家賃減免要求に応じないのは100%正しかった‼️】テナントや賃借人の方はご覧になら...      • 【必勝攻略法・銀行融資開拓】支店によって担当者によって異なるので実際に私が行っている...