KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK SÜRE

Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde 10 yıllık kira sözleşmelerine ilişkin tahliye usulünü şu şekilde belirlemiştir: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” Bu konuda Hikmet Kanık “Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları” eserinde “Kiraya verene TBK ile önceki mevzuatta tanınmayan, belirli süreli sözleşmelerde uzama süresinin 10 yılı tamamlaması sonrasında uzama yıllarında her uzayan yılın bitiminden en az üç ay öncesinde kiracıya ihbar etmek şartı ile sözleşmeye son verebilme hakkı tanınmıştır.” demektedir. Yani 10 yıllık sürenin sözleşmenin bitiminden itibaren başladığını savunmaktadır ve şu şekilde bir örnek vermektedir: “ Kiralama tarihinin 01.01.2010 ve süresinin 1 yıl olduğu bir konut kirasında (01.01.2010-01.01.2011) + 10 yıl (01.01.2021= 10 yıl uzama süresi) + 1 (01.01.2022) bu 01.01.2022 öncesi olarak son yılın bitiminden en az 3 ay önce 01.10.2021’e kadar fesih bildirimi yapıldığında 31.12.2021 tarihinden itibaren sözleşme sona ermiş olacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/9404 E. 2017/17034 K. 5.12.2017 tarihli kararı da bunu destekler niteliktedir. Bu kararda Yargıtay: “Somut olayda; davacının dayandığı 01.09.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi iki yıl sürelidir. Kiralanan TBK’ nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin 01.09.2002 tarihinden itibaren, kiracı tarafından sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, TBK’ nun 347. maddesi uyarınca aynı koşullarla yıldan yıla yenilenerek ve bu şekildeki uzama süresinin on yıla ulaşması gerektiği kabul edilmelidir. On yıllık uzama süresinin 01.09.2002 tarihinden itibaren işlemeye başlayacağı, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde henüz on yıllık uzama süresinin dolmadığı, bu nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında 6101 sayılı kanunun geçici 2/1. maddesinin 1. cümlesine göre yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra 01.07.2017 tarihinden itibaren dava hakkı doğacak olup davanın açıldığı 12.11.2015 tarihi itibariyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmamaktadır.” Diyerek uzama süresinin kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren başlayacağını savunmuştur. Dolayısıyla doktrinde sözleşme süresinin de bu on yıllık süreye dahil olacağını savunan görüşler bulunsa da bunlar azınlıkta kalmakta ve sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlamasını savunan görüşler hakim gelmektedir. Ayrıca kanunun lafzında da on yıllık sürenin uzama süresi olarak yer alması ikinci görüşün savunulmasını isabetli kılmaktadır.