প্রিয়েমশন মামলা থেকে বাঁচার উপায়/অগ্রক্রয় মামলায় করে জমি পাওয়ার নিয়মাবলী/What is a preemption case?

মোবাইল ফোনের মাধ্যমে আইনি পরামর্শ পেতে ০১৭১৬-৮৫৬৭২৮ নম্বরে ৫১০ টাকা বিকাশ করে পরামর্শ নিতে পারবেন। সরাসরি সাক্ষাৎ করে আইনী পরামর্শ নিতে চাইলে ০১৭১৬-৮৫৬৭২৮ নম্বরে ১৫৩০ টাকা বিকাশ করে সাক্ষাতের সময়সূচি জেনে নিয়ে নির্ধারিত সময়ে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র (যদি থাকে) নিয়ে চেম্বারে আসতে হবে। ঠিকানা: ব্যারিষ্টার দোলন এন্ড এ্যাসোসিয়েটস, প্রেস্টিজ হাউজ (২য় তলা), চিটাগাং হোটেলের সামনে, সেগুনবাগিচা, ঢাকা। অথবা প্রামাণিক ল’ চেম্বার, জজ কোর্ট চত্ত্বর, কুষ্টিয়া। This Channel does not promote and encourage any illegal content, illegal activities. The aim and objects of this channel is to create a law-conscious population. অগ্রক্রয় বা প্রি-এমশন শব্দের শাব্দিক অর্থ হলো, অন্যদের চেয়ে একজনের অগ্রাধিকার ভিত্তিতে ক্রয় করার অধিকার। মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়কে সাফা বলে। কাজেই অগ্রক্রয় বা প্রিএমশন হচ্ছে কোন মালিকের তার অংশীদার বা পার্শ্ববর্তী জমির মালিক কর্তৃক অন্য কারও কাছে বিক্রি করা জমি বিক্রয় মূল্য ফেরত দিয়ে পূণ:কেনার অধিকার। জমি দাম অনুযায়ী সহকারী জজ বা যুগ্ম জেলা জজ কোর্টে মামলা করে এই অধিকার আদায় করা যায়। তবে মনে রাখতে হবে কৃষি ও অকৃষি জমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয় আইনে কিছু পার্থক্য আছে। অকৃষি জমি বলতে সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা শহর এলাকার জমি বুঝায়। এছাড়া অন্য অঞ্চলের আবাসিক বা শিল্প-বাণিজ্য কাজে ব্যবহৃত জমিও অকৃষি জমি। বাদবাঁকি অন্যান্যা চাষাবাদের জমি কৃষি জমি। অকৃষি জমির ক্ষেত্রে শরিক সূত্রে মালিক হলে তাদের অগ্রক্রয়ের অধিকার সবার আগে। এরপর কেনার মাধ্যমে যারা শরিক হয় তারা অগ্রাধিকার পাবে। কিন্তু পার্শ্ববর্তী সংলগ্ন জমির মালিক কোন সুযোগ পাবে না। কৃষি জমির ক্ষেত্রে ক্রয় এবং উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক ছাড়াও পার্শ্ববর্তী সংলগ্ন জমির মালিক অগ্রাধিকার পাবে। অকৃষি জমির অগ্রক্রয় মামলা করতে হলে দলিলে যে দাম উল্লেখ থাকে সেই টাকা ছাড়াও আরো শতকরা ৫ টাকা আদালতে জমা দিতে হয়। কৃষি জমির ক্ষেত্রে এই হার শতকরা ১০ টাকা। অগ্রক্রয়ের আদেশ দেয়া হলে এই টাকা ক্রেতাকে ফেরত দেয়া হয়। প্রিএমশন মামলা দায়ের করতে হলে আইন অনুযায়ী সম্ভাব্য ক্রেতাদের পক্ষভূক্ত করতে হয়। মামলা দায়ের হলে এদের উপর নোটিশ জারি হয়। কেউ পক্ষভূক্ত হতে চাইলে তাকে পক্ষভূক্ত করা হয়। অতঃপর জজ সাহেব সাক্ষ্য প্রমাণ নিয়ে ক্ষতিপূরণসহ কেনা দাম ক্রেতাকে ফেরত দিয়ে শরিক, ক্রয়সূত্রে মালিক বা পার্শ্ববর্তী মালিকের নামে দলিল রেজিস্ট্রি করার আদেশ দিতে পারেন। এখানে একটি বিষয় জেনে রাখা দরকার যে, অনেকে আমাকে প্রশ্ন করেন জমির মূল্যমান বেশী দেখানো হয়েছে। জজ সাহেব শুনানি করার পর যদি প্রমাণ হয় আইন অনুযায়ী অগ্রক্রয়ের অধিকারীরা যাতে কিনতে না পারে সে জন্য যত টাকা লেনদেন হয়েছে দলিলে তার চেয়ে আরও বেশি টাকা দাম লেখা হয়েছে তবে সেই টাকা বাদ দিয়ে বাকি টাকা ক্রেতাকে ফেরত দেয়ার আদেশ দিতে পারে। একইভাবে জমি কেনার পর ক্রেতা ভূমি উন্নয়ন কর, মাটি ভরাট, বিদ্যুত লাইন, দেনা পরিশোধ ইত্যাদি উন্নয়নের ব্যাপারে কোন খরচ করলে সেই টাকাও ক্রেতাকে ফেরত দেয়ার আদেশ দিতে পারে। এছাড়া কিছু কিছু ক্ষেত্রে অগ্রক্রয় মামলা করার কোন অধিকার নেই। উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক যদি কোন জমি কেনে তবে তার বিরুদ্ধে অগ্রক্রয় মামলা করা যায় না। বিনিময় বা ভাগ-বাটোয়ারা করা হলেও অগ্রক্রয় হয় না। যাদের ৬০ বিঘা জমি আছে তারা অগ্রক্রয়ের অধিকার পাবে না। ৬০ বিঘার কম জমি থাকলে ৬০ বিঘা পূরণ করতে যে পরিমাণ জমি লাগে সর্বাধিক সেই পরিমাণ জমি অগ্রক্রয়ের মামলা করে পেতে পারে। যদি কোনো দলিল হন্তান্তরের মাধ্যমে কার্যকরী হয়ে থাকে সেক্ষেত্রে সেই দলিলটি রেজিস্ট্রির তারিখ থেকেই অগ্রক্রয় মামলা দায়ের করার অধিকার সৃস্টি হয়। আরও সহজ করে বলতে গেলে যখন কেউ সহ-অংশীদার বা শরিক ছাড়া তৃতীয় কারো কাছে সম্পূর্ণ বৈধ ও ত্রুটিমুক্তভাবে জমি বিক্রি সম্পন্ন করে বিক্রি সংক্রান্ত নোটিশ জারি করে। তখন অন্য বা অন্যান্য অংশীদার ওই বিক্রির নোটিশ পাওয়ার বা বিক্রির খবর বা তথ্য জানার তারিখ থেকে অগ্রক্রয়ের অধিকার জন্মায়। ২০০৬ সালের সেপ্টেম্বরে সংশোধনীর আগে দলিল নিবন্ধন হওয়ার বা জ্ঞাত হওয়ার চার মাসের মধ্যে মামলা করার সময়সীমা ছিল। এই জ্ঞাত হওয়ার বিষয়টি ব্যাপক ও বিস্তৃত। অর্থাৎ কেউ যদি ১২ বছর পর বিক্রির বিষয় জ্ঞাত হয়, তাহলে ওই জানা থেকে চার মাসের মধ্যে অর্থাৎ দলিলের বিষয় জানার বারো বছর+চার মাস (১২ বছর ৪ মাস) সময় পেতেন। ২০০৬ সালের সংশোধনী অনুযায়ী ওই ব্যাপক ও বিস্তৃত সময়সীমার একটি রেখা টানা হয়েছে। ৯৬(১)(বি) ধারা অনুযায়ী কোনো অবস্থায় তিন বছরের পর মামলা করা যাবে না। এখন জানার বিষয় হচ্ছে কে কে এ অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন অনুযায়ী ক. বিক্রীত জমির ওয়ারিশ সূত্রে শরিক। খ. বিক্রীত জমির খরিদ সূত্রে শরিক। আর মুসলিম আইনের ২৩১ ধারা অনুযায়ী তিন শ্রেণীর ব্যক্তি অগ্রক্রয়ের দাবি করতে পারে।১. সম্পত্তির সহ-অংশীদার, ২. কোনো সড়ক ব্যবহারের অথবা পানি নিষ্কাশনের অধিকারসম্পন্ন ব্যক্তি এবং ৩. সংলগ্ন স্থাবর সম্পত্তির মালিক। ১৯৪৯ সালের অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইনের ২৪ ধারা বিধান অনুযায়ী অগ্রক্রয়ের মামলা চলে না, যদি ১. বিক্রীত জমি বসতবাড়ি হয়। ২. অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করার আগে বিক্রীত জমি বিক্রেতার কাছে হস্তান্তরিত হয়। ৩. উক্ত বিক্রয় যোগসাজশী বা জাল বিবেচিত হয়। ৪. বিনিময় বা ভাগবাটোয়ারা সংক্রান্ত সম্পত্তি হস্তান্তর হয়। ৫. স্বামী স্ত্রীকে বা স্ত্রী স্বামীর বরাবরে উইল বা দানমূলে সম্পত্তি হস্তান্তর করে। ৬. হেবা-বিল-এওয়াজ মূলে হস্তান্তর করলে। ৭. রক্তের সঙ্গে সম্পর্কযুক্ত তিন পুরুষের কোনো দান বা উইল মূলে হস্তান্তর করে। ৮. মুসলিম আইনে ওয়াক্ফ এবং ধর্মীয় কারণে বা দাতব্য উদ্দেশ্যে উৎসর্গকৃত হস্তান্তরে।