경매사기, 서로 짜고하는 공유지분 가등기 수법 | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 공유물분할소송, 경매분할판결

안녕하세요 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다. 이번 시간에는 공유물분할소송과 관련하여, ‘공유지분 가등기 수법에 경종을 울린 대법원 판례’를 소개하는 시간을 가지도록 하겠습니다. ● 공유지분 가등기 수법의 횡행 최근 부동산가격의 상승과 경공매재테크에 올인하는 경매 참여자들의 증가로 괜찮은 경매물건은 적은데 경쟁은 더 치열해서 경매나 공매로 수익을 내기가 더욱 힘들어졌습니다. 그래서 아파트 등 일반물건은 남는 것이 없다 보니, 권리분석이 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 물건 등 특수물건에 몰리고 있으나, 리스크가 크고 대부분 대형물건이어서 낙찰대금의 부담이 적지 않은 데다 낙찰잔금대출이 어려워 자금력이 있는 소수의 사람만 도전할 수 있다보니 자금력 없는 투자자로서는 그림의 떡일 뿐이겠지요. 그러다보니 고의적으로 경매시장의 질서를 흩뜨려 차익을 챙기려는 세력들이 생겨나고 있습니다. 즉, 경매절차에서 가장 유치권자, 가장 임차인, 가장 선순위 권리자 등의 소위 ‘가짜’권리를 내세워 낙찰가격을 떨어뜨려 저가로 매수하려는 꾼(?)들이 나서서 경매시장을 혼탁하게 하는 사례가 많이 생기고 있습니다. 근래 경매시장 질서를 흐리는 사례를 하나 들면, 공유물분할경매제도와 지분가등기제도를 이용하는 수법, 즉 ‘공유지분가등기수법’인데, 필자도 소송이나 상담을 통해 여러 차례 경험한 일이 있어 이에 대하 알아보도록 하겠습니다. ‘공유지분가등기수법’을 구체적으로 살펴보면, 우선 여러 명이 지분으로 공유하는 공유물에 주목해 매매나 경매 등으로 전체 공유지분 중 일부지분만 취득합니다. 다음으로 공유물분할소송을 제기하는데, 이때 공유물분할은 현물분할이 아니라 경매로 팔아 돈으로 배당하는 대금분할(경매분할 = 가액분할)의 방법을 이용합니다. 그런데 경매분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부 지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 ‘최선순위 가등기’를 설정합니다. 아예 공유물분할 소송을 제기하기 전이나 소송중에 가등기를 해두는 경우도 있습니다. 담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을 넘겨갈 권리를 유보하는 소유권이전가등기를 하는 겁니다. 경매신청을 해 경매가 진행되면 일부 지분에 존재하는 최선순위 가등기는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어 여러 번 유찰되고 낙찰가격이 큰 폭으로 떨어지게 됩니다. 결국 최선순위 가등기의 비밀을 아는 경매신청 공유자가 단독으로 낙찰받아 엄청난 시세차익을 보는 것이 이들의 시나리오입니다. 즉, 공유지분가등기수법을 요약하면, ①공유지분 중 일부 경공매로 매수 ②최선순위 가등기 설정 ③공유물분할(경매분할)소송 ④경매분할판결받아 경매신청 ⑤가등기 인수 위험 때문에 수차례 유찰 ⑥ 단독으로 헐값에 낙찰(매수)라는 시나리오입니다. ... 영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다. 【법무법인 효현】 ☎(053)759-6611 ※ 서울 상담 가능 대구 수성구 동대구로 348-15(범어동, 율촌빌딩 5층) 【법무법인 효현 홈페이지】 https://www.hyohyeon.com/ 【법무법인 효현 카페】 http://cafe.daum.net/lawyersos​ 【법무법인 효현 블로그】 https://blog.naver.com/hhn6611 #부동산 #공유지분가등기 #경매 #공매 #공유물분할소송 #경매분할판결 #효현#대구변호사 #포항변호사 #구미변호사 #경산변호사 #안동변호사 사진, 이미지 = 게티이미지 코리아, 어도비 스톡