2026年中美国房地产市场大盘点：房价没崩、利率仍高、220个城市上涨，首次购房者越来越难

视频摘要：2026年中美国房市行情大盘点与趋势分析 这期视频主要更新2026年上半年美国房地产市场的整体行情，重点围绕四个核心问题：**全美房价走势、房贷利率、购房可负担性，以及首次购房者的真实处境**。 首先，从全国数据来看，**美国房市并没有崩盘**。和2008年全国房价同比暴跌28%不同，现在全美典型房价仍然是小幅上涨。Zillow数据显示，2026年5月美国典型房价约为**368,720美元**，同比上涨**0.8%**；典型租金约为**1,951美元**，同比上涨**2.0%**；房屋销售量同比下降**2.9%**。整体来看，市场不是火热，也不是崩盘，而是进入一个缓慢、平淡、分化的阶段。 从城市层面看，美国300个大城市中，大约**80个城市房价下跌，220个城市房价上涨**。上涨的主要是铁锈带、价格相对便宜、过去几年没有暴涨的市场；下跌的主要是疫情期间涨幅过大、远程投资客重仓、投机资金涌入比较多的城市。也就是说，美国房市不是统一上涨，也不是统一下跌，而是明显进入**城市分化、区域分化、资产分化**的阶段。 供给方面，目前全美在售房屋数量同比只增长约**0.7%**。这个增幅并不足以支撑“房价崩盘”的逻辑。真正的崩盘通常需要大量卖家集中抛售，但现在很多房主仍然被低利率锁住，不愿意轻易卖房。因此，我年初判断今年不会大涨，也不会大跌，大概率是走平到小幅上涨，目前上半年的数据基本符合这个判断。 市场也没有想象中那么冷。现在全美仍有大约**24.9%**的房子是高于挂牌价成交，也就是差不多每4套房就有1套加价成交。虽然这个比例比疫情高峰期接近50%的加价成交比例低了很多，但也说明市场并不是完全没有买家。对于已经准备好买房的人来说，与其天天等崩盘，不如认真找好deal，因为机会什么时候都有，只是现在更需要耐心、判断力和筛选能力。 人口迁徙方面，流出最多的仍然是加州、纽约、伊利诺伊和华盛顿州；流入最多的仍然是佛罗里达。过去几年德州一直是热门迁入地，但现在德州净流入趋于平稳。比较值得注意的是，亚利桑那现在成为非常强的迁入州，甚至超过很多人的预期。 房贷利率仍然是影响市场的关键变量。2020到2022年，美国30年固定房贷利率长期在3%左右甚至更低；2023年底一度接近8%。之后利率整体有所回落，但近期因为中东局势、能源价格和通胀预期波动，利率又出现反弹。目前30年固定房贷利率大约在**6.47%**左右。未来利率怎么走，很大程度上取决于通胀、能源价格、国债收益率和地缘政治局势。如果中东局势继续升级，利率可能上行；如果局势降温，利率就有机会继续下行。 首次购房者的处境最艰难。现在全美已有**242个城市**，连入门级房屋的中位价都超过了100万美元。2020年这个数字只有80个城市，去年是226个，现在继续上升。加州最夸张，有105个城市的入门房超过百万；纽约有41个，新泽西有26个。对年轻人来说，买房越来越像一道算不通的数学题。 按现在的利率，如果买一套100万美元的房子，首付20%需要20万美元；要让月供不超过收入30%，年收入大概要达到**22万美元**。如果首付只有5%，年收入要求更高，接近**24.2万美元**。但25到34岁年轻专业人士的年收入中位数大约只有**5.9万美元**。这说明在很多高房价城市，年轻人单靠工资买房已经越来越不现实。 根本问题在于：**工资涨幅长期追不上房价和生活成本上涨**。要让住房重新变得可负担，只有几种可能：房价大跌、工资大涨，或者两者同时发生一部分。但从目前市场结构来看，今年房价大幅崩盘的概率并不高，工资快速跑赢通胀也不现实。所以短期内，美国首次购房者的压力很难明显缓解。 最后的建议是：如果你现在财力上能负担得起，不要把所有希望都放在“等崩盘抄底”上。更现实的策略是：慢慢看、认真挑、找真正适合自己的好deal。普通买家从开始看房到最终成交，往往需要几个月时间。买房不是抢一天的机会，而是持续筛选、持续比较、持续判断的过程。市场什么时候都有机会，但前提是你要有耐心，也要有能力看懂真正的风险和价值。 **** 我写了一些书，也在开一些课程，欢迎大家购买，这是其中一本书， 书名是的链接：https://kellyshenacademy.com/zh/books... 《从中介到资产拥有者》不是一本普通讲“怎么卖房子”的书， 也不只是写给已经在行业里很久的人。 它更适合那些想进入美国房地产行业、刚拿证还不知道怎么开始，或者已经在中介岗位上，却希望进一步走向投资和资产积累的人。 这本书围绕一个很核心的转变展开： 房地产中介不是终点，而是入口； 真正的目标，是从赚佣金，走向建资产。 书里会带你系统理解： 如何从考证入门， 如何选择 Broker， 新人前 90 天应该怎么走， 如何服务买家、卖家、房东和投资人， 如何积累客户、资源、专业、内容和信用， 如何聚焦自己的服务地区与细分赛道， 以及如何从“为别人服务”，逐步走向“为自己积累资产”。 它不是空谈认知，也不是只讲方法。 它更像是一份写给美国房地产外行人的入门实战指南，帮助你少走弯路，先建立方向感，再建立专业，再慢慢走向自己的资产路径。