香港客集體流淚！東莞千萬豪宅直跌到330萬！當年深圳後花園變韭菜磨坊，松山湖由7萬插到2.5萬，李嘉誠別墅劈價七成，投資客蝕到連褲袋都穿窿，大灣區置業夢碎一地！#東莞 #東莞樓盤 #房地產

香港客集體流淚！東莞千萬豪宅直跌到330萬！ 要評選中國樓市最魔幻嘅城市，東莞絕對夠膽殺入前三甲，分分鐘拎個冠軍返嚟威畀你睇。當年嘅東莞，嗰個名叫「深圳後花園」嘅天之驕子，全條村嘅希望啊！深圳樓價高到捅穿天，買唔起？冇相干，過東莞啦！香港樓價貴到離曬大譜，睇好大灣區？更系過東莞啦！投資客周圍搵價值窪地？全部過東莞啦，唔使問阿貴！嗰陣時嘅東莞呢，直頭系財富密碼本尊現身，售樓處門口粵B車泊到密過停車場，啲銷售拎住大聲公嗌「最後十套」嗌到聲都爛埋，深圳殺到嘅投資客搶樓好似搶平價菜心咁，眼都唔使眨一下。由福田踩油去到塘廈，唔塞車頂盡四十分鐘，但樓價淨系得深圳三分之一！深圳買唔起，東莞眯埋眼入都抵到爛啦？等兩年深莞同城地鐵叮噹一響，樓價翻倍嗰啲黃金萬兩仲唔系自己袋袋平安？香港客仲直接，疊埋心水拎住低息貸款就殺入嚟，一買就三幾套，算盤打到噼啪聲——東莞樓價兩萬零蚊？連香港個零頭都未到喎！是但買都血賺到笑！於是東莞樓價成支火箭咁沖天飛，松山湖由兩萬幾一支箭飆到六七萬，臨深片由一萬幾撻到四萬幾，連嗰啲雀仔都唔肯痾屎嘅遠郊鎮街都敢攬住三萬蚊天價嗌出口！跟住呢？跟住就系你哋而家睇緊呢出人間慘劇，血流成河，浸到腳踭！ 松山湖，東莞科技心臟，華為老巢，曾經號稱最硬淨嘅樓價堡壘，2021年癲峰嗰排呢，標杆樓盤單價升到七萬，甚至有單位夠膽嗌到八萬！啲中介當年牙擦擦咁講：「華為員工四萬幾人，月薪三皮五皮起跳，會驚無人接貨？」結果呢？今年5月，松山湖萬科金域松湖一套80方兩房，成交價直接砸穿地殼，跌到200萬，單價2.5萬！四年時間，由6萬跌到2.5萬，跌幅超過五成八，呢啲邊系腰斬，直頭系劈到大髀骨，斬到入骨髓！有人使咗680萬買咗套120方樓，借銀行500萬，而家同戶型成交價得返280萬，每年淨系銀行利息就18萬，租出去，一年收租頂盡6.5萬，淨蝕11萬一年！佢唔賣，死頂，但頂到幾時先系盡頭？成個松山湖二手放盤量比2021年翻咗差唔多兩倍，最誇張系業主玩暗盤，唔經中介平台，私底下搵全款買家，價錢直接踩落地——2.8萬，2.5萬，甚至1.8萬！七年砌起嘅神話，四年畀你清零，連渣都化灰！ 再睇臨深片，塘廈、鳳崗，曾經深圳客最鍾意嘅「瞓城」，高峰時期新樓價衝上4萬，而家呢？好多新樓由4萬直插一字頭，舊年再跌多兩三千一平方米！塘廈二手均價對比2022年暴跌四成七，部分單位單價直接穿破12,000，甚至出現0.8萬蚊一平方米嘅舊樓周圍開花的奇景！由4萬到0.8萬，呢啲邊系腰斬，系斬到腳眼，斬到腳踭都削埋！仲有東莞東南臨深片嘅海逸豪庭，李嘉誠旗下高端別墅盤，癲峰期單價達到4.4萬到6.8萬，而家死死氣回落到1萬到3萬，一套別墅蒸發幾百萬？嗰啲系家常便飯，仲易過食生菜啊！中心城區都冇面畀，南城中心板塊嘅恆兆公館，2023年備案均價一度高達4萬幾，開賣無耐就推出3.3萬嘅特價樓，跟住一路滾落到2.5萬，而家尾貨清貨階段再劈兩千，低到2.3萬一平方米！東城綠城桂語旗峰，由3.5萬左右嘅開售價一劈再劈，近期推出2.3萬起嘅特價貨，市區幾個新樓原先最高賣到3萬加，而家全部一萬加！高埗華僑城天鵝堡由開售價26,000一路碌到1.4萬到1.8萬，舊年底甚至推出一萬一千五百蚊一平方米嘅清倉跳樓價，呢個直頭繫着草嘅節奏！樟木頭新岸華庭由1.5萬到16,000跌到8,900，直降八千！水鄉片南太龍禧穿破萬元大關之後直頭煞唔住掣，再跌多千一，由9,800到8,600跌到7,500！寮步南山悅府樓面價2.3萬一平方米，開售價直衝3萬加，跌到18,500之後一度封盤唔賣，而家價錢已經降到14,500到15,500，樓面價2.3萬，賣14,500，發展商蝕到連祖宗都認唔出，褲袋穿窿穿到貼地！ 咁香港客呢？當年嗰班組團過東莞掃貨嘅香港投資客而家咩景況？李嘉誠舊年7月喺大灣區掟售400套單位，東莞海逸豪庭嘅別墅價由4.4萬到6.8萬直接降到1萬到3萬，連李嘉誠都着草着到甩鞋，你重想香港客頂得住？有人講呢，東莞今年3月成立咗莞港置業服務聯盟，專登過香港推介貨源，但問題系，香港客又唔系傻嘅！當年兩萬幾買嘅樓，而家值萬幾，有啲直情跌到幾千蚊一平方米，一套樓蝕幾百萬，你仲叫佢哋接盤？連個門口都冇，窗戶都畀人焊到實一實！嗰班當年組團過東莞掃貨嘅香港投資客，而家淨系喺香港茶餐廳飲住絲襪奶茶，兩眼發吽豆，默默盤算自己呢仲有冇機會追得返蝕咗嘅錢。佢哋嘅沉默，就系東莞樓市最好嘅墓志銘，寒過冰，凍過雪！ 深圳人？更加冇膽接！深圳自己樓價都喺度跌，福田、南山唔少樓盤由20萬跌到10萬，深圳客連自己門口嗰浸泡都擠唔干，邊度仲有精力過東莞接火棒？深圳人唔敢接，東莞人接唔郁——東莞本地人月入中位數都系六千零 七千，你叫佢買兩萬幾三萬蚊一平方米嘅樓？嗰系要全家人唔食唔飲幾十年嘅節奏啊！於是東莞樓市跌入一個死循環：投資客走曬，剛需買唔起，二手放盤量堆到成座山，價錢一跌再跌，越跌越冇人掂！截至今年5月，東莞二手住宅掛牌套數72,932套，新樓潛在庫存92,000套，去化周期超30個月，臨深片塘廈鎮嘅庫存去化周期更系高達55.1個月！55.1個月！差唔多五年先賣得完！五年！黃花菜都凍到硬曬，翻蒸都冇用啊！今年5月，東莞二手住宅掛牌均價16,034蚊一平方米，同比跌12.9%，舊年東莞全年新樓只賣得15,843套，同比大跌差唔多四成！今年1月新樓成交量比上月暴跌超五成，2月二手成交套數幾乎腰斬，4月新樓成交1,088套，環比暴跌六成八！呢啲數字望到人心都寒埋，寒到入肺入骨，透心涼，涼到腳趾尾啊！ 對於普通人嚟講呢，樓首先系一個住嘅地方，其次先系資產，可惜舊時好多人將呢個次序徹底掉轉，買樓唔係為住，係為賺錢，結果當賺錢邏輯一失效呢，成個人慌到瀨屎，好似熱鍋上嘅螞蟻，周圍騰。其實冷靜諗下呢，如果一套樓可以畀到你安心生活，滿足到家庭需要，咁佢本身就系有價值，問題系好多人買樓嗰陣根本冇考慮過居住，系喺度賭未來，賭未來梗系有機會贏，但同樣可以輸到連底褲都當埋。講到呢度我要講兩句心入面嘅說話，我並唔覺得東莞冇將來，啱啱相反，東莞依然系中國製造業最緊要嘅城市之一，大灣區重要一員，產業基礎依然紮實行得正。問題唔系東莞有無將來，而系好多人曾經對未來嘅預期高到離地，高到上太空！任何資產一旦脫離現實需求，淨系靠情緒亂炒，就一定會經歷回歸，過去幾年發生嘅嘢，本質上就系預期回歸現實，泡沫一篤就爆，剩低一地爛攤子，掃都掃唔切。好多人以為自己輸嘅系樓價，其實輸嘅系認知，因為真正令人重傷嘅從來唔系市場，而系自己個腦入面嗰堆錯誤判斷，系自己嗰份仆街嘅貪婪，貪到盡就系死路一條！ 今日再回頭睇，嗰啲最痛苦嘅人，往往唔系剛需，而系將層樓當成提款機嘅炒客。東莞樓市嘅故事，其實亦系好多城市嘅故事，佢提醒所有人一個最簡單直接嘅道理：投資唔系睇人地賺錢嗰陣有幾瘋狂，而系睇自己承唔承受得起風險。個市好嘅時候呢，人人都系專家，個個都系股神，個市凍過水嘅時候呢，先睇得出邊個真正明白市場，邊個系嗰個光脫脫游水嘅傻仔。房地產唔會消失，城市都唔會消失，但系嗰個只要買樓就輕鬆賺錢嘅年代，大概率已經凍到僵硬，硬過石屎。未來拼嘅唔系膽量，系判斷力，唔系邊個買得最快，系邊個睇得最清楚，最通透。對於普通家庭嚟講呢，與其發一朝發達嘅夢，不如守住自己嘅現金流，守住自己嘅生活質素，因為樓終究只系鋼筋水泥砌出嚟嘅盒仔，而人生遠比一間屋重要得多，重要一萬倍，唔好為盒仔輸咗成個世界！ 所以我的結論簡單粗暴到極，東莞樓市唔系死咗，系終於活成佢本來應該有嘅樣——一個製造業城市嘅正常房地產市場。舊時嗰種「深圳後花園」嘅炒作邏輯已經徹底玩完，爛到冇得再爛。由深圳後花園到韭菜磨坊，東莞只系用咗三年，三年就玩到自己成為反面教材，經典到極啊。但轉個角度諗，當一個城市嘅樓價回歸到本地居民收入撐得起嘅水準，當層樓回歸到居住屬性而唔系投機工具，呢個對普通人嚟講未必系衰嘢。嗰啲高追嘅炒樓客確實系韭菜，割到一乾二淨，但韭菜割完之後，泥土先可以重新長出莊稼，先可以重新播下希望嘅種子，雖然呢個過程痛到入心，慘過乜嘢，但總好過一直懸在半空，撻落地都撻得實在啲，系唔系先？趷起身，抹乾淨，條路始終要行，個天又唔會冧落嚟嘅！