HIS e HMP: o que ninguém te conta antes de comprar — Airbnb proibido, teto de preço e muito mais!!!

Se você atua no mercado imobiliário de São Paulo e ainda tem dúvida sobre o que é HIS e HMP, ou pior, está orientando clientes sem conhecer as restrições, esse vídeo é urgente. O QUE SÃO HIS E HMP? HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias criadas pelo Plano Diretor de SP para garantir moradia acessível em áreas bem localizadas da cidade. Em troca de benefícios como maior potencial construtivo, aprovação ágil e isenção de outorga onerosa, as construtoras assumem obrigações sérias: preço controlado, público-alvo definido e uso exclusivamente residencial de longa permanência. POR QUE AS CONSTRUTORAS CONSTROEM? Os incentivos compensam muito. A Prefeitura concede subsídios, potencial construtivo maior e agilidade na aprovação de projetos. Na prática, a construtora consegue colocar mais andares no mesmo terreno, aprovar mais rápido e pagar menos impostos. Em troca, assume as regras do jogo. O problema é que durante anos esse jogo foi jogado com muita liberdade e aí veio o cerco. AS FAIXAS E OS LIMITES - VALORES ATUALIZADOS JANEIRO DE 2026 Com base no salário mínimo de R$ 1.621, os limites de renda familiar mensal passaram a ser: HIS-1 até R$ 4.863, HIS-2 até R$ 9.726 e HMP até R$ 16.210. HIS-1: renda máxima R$ 4.863 / aluguel máximo R$ 1.459 / teto de venda R$ 276.102 HIS-2: renda máxima R$ 9.726 / aluguel máximo R$ 2.918 / teto de venda R$ 383.636 HMP: renda máxima R$ 16.210 / aluguel máximo R$ 4.863 / teto de venda R$ 537.672 Vender acima desses tetos é irregular e sujeito a multa. Os valores são corrigidos todo ano pelo INCC, por isso quem usa números de 2024 ou 2025 já está desatualizado. A TRAVA DE 10 ANOS QUE NINGUÉM CONTA Durante 10 anos após a concessão do Habite-se, o imóvel só pode ser vendido para compradores que comprovem renda familiar dentro do limite do programa. Essa condição fica averbada na matrícula do imóvel. Não tem como esconder. Qualquer cartório vê. Qualquer comprador que pesquise a matrícula descobre. O FIM DO AIRBNB E O QUE MUDOU EM 2025 E 2026 Em maio de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto nº 64.244, proibindo aluguel de temporada em unidades HIS e HMP. Apenas contratos de longo prazo são permitidos. Antes havia uma zona cinzenta. Agora não há mais: a lei é explícita, a proibição vale para o empreendimento inteiro e o Airbnb está fora. E a fiscalização não é só no papel. Entre março e outubro de 2025, o MP-SP analisou mais de 8.300 casos suspeitos, enquanto a fiscalização municipal inspecionou cerca de 89 mil unidades, resultando em multas que já ultrapassam R$ 39 milhões. Tem mais: o Poder Público está autorizado a celebrar acordo com o Serviço Registrário Imobiliário para receber notificações sobre a comercialização de imóveis HIS e HMP. Isso significa que os cartórios estão monitorando e qualquer transação suspeita chega direto para a Prefeitura. A PUNIÇÃO PODE SER PESADA DE VERDADE Não é só multa. Caso sejam confirmadas irregularidades, a ação prevê a cobrança retroativa da outorga onerosa do direito de construir, a isenção que a construtora recebeu para construir, além de multas e outras sanções administrativas. A multa pode chegar ao dobro do valor financeiro apurado. E atenção: além do promotor do empreendimento e do proprietário, o possuidor, o adquirente-locador, o adquirente final e o locatário também são responsáveis pela correta destinação das unidades. Ou seja, o corretor e a imobiliária que orientarem errado também podem ser responsabilizados. O QUE CORRETOR E IMOBILIÁRIA PRECISAM FAZER AGORA Informar com precisão. Antes de qualquer apresentação de produto HIS ou HMP, o cliente precisa entender os tetos de venda, os limites de aluguel, a proibição de short stay e a trava de 10 anos na matrícula. Construtoras e corretores que omitiram ou minimizaram as restrições estão respondendo na Justiça. Compradores que provam que foram mal informados têm conseguido cancelar contratos e reaver valores. Informação correta não é favor. É obrigação legal e é o que protege você, sua imobiliária e seu cliente. Keyla Kin é fundadora da Kin Imóveis, imobiliária em crescimento acelerado em SP, reconhecida pela gestão baseada em dados, processos e desenvolvimento de equipe. Mentora de donos de imobiliária e criadora de treinamento prático de vendas para corretores. Instagram: @keyla_kin LinkedIn:   / keyla-kin-a54997ba