[지식뉴스] 집값, 도대체 왜 안 잡힐까?..무서운 전월세 대란의 시작, 서울 아파트값이 심상찮은 진짜 이유 (ft.김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장) / 교양이를 부탁해

"제가 25년 동안 연구원 생활을 하면서 본 것 중에 최악입니다. 이제 남아 있는 대책은 없고요. 서울은 그냥 우리가 살아있는 동안 영원히 주택이 부족하다고 인정하고 가야 합니다." — 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 서울 집값이 다시 오름세로 돌아섰습니다. 1년 새 1억 넘게 올라 서울 평균이 처음으로 '10억'을 넘었고, 25개 구 중 18곳이 전고점을 돌파했죠. 부동산 리서치 25년 차 김학렬(빠숑) 소장은 이 흐름이 일시적 현상이 아니라 '구조'라고 진단합니다. 핵심은 공급입니다. 서울은 빈 땅(택지)이 없어 기존 집을 부수는 정비사업(재건축·재개발·리모델링) 외에는 공급 방법이 없고, 그마저 세대 수가 크게 늘지 않습니다. 김 소장은 "서울은 공급을 할 수 없다"고 단언하며, 도쿄·뉴욕·LA·런던·싱가포르처럼 수요가 몰리는 도시는 공급으로 집값을 못 잡는다고 설명합니다. 가능한 건 신도시와 광역 교통망으로 수요를 '분산'시켜 속도를 늦추는 것뿐입니다. 집값의 진짜 기준은 '일자리'입니다. 강남구는 인구 50만인데 출퇴근 인구가 70만~80만, 그것도 고연봉 일자리입니다. 그래서 '서울이냐 경기냐'의 경계는 허물어졌고, 강남 접근성이 좋은 과천·성남이 서울 강북보다 비싸졌습니다. 강남권의 질주는 막을 방법이 없다는 진단입니다. 가장 걱정스러운 건 전월세입니다. 전세 사기 이후 다세대 빌라 공급이 5분의 1로 토막 나면서 받쳐줄 대안이 사라졌고, 서울 아파트 월세 비중은 10년 새 50%에 육박했습니다. 강남은 월세 600만 원 이하가 아예 없을 정도. "월세 상승률은 역대 최고이고, 앞으로가 더 문제"라는 경고입니다. 그렇다면 규제는 왜 안 통할까요? 김 소장은 지금 집을 사는 주체가 다주택자가 아니라 30대 생애최초·실수요자라는 점을 짚습니다. 규제로 매물이 나와도 세금을 감당할 수 있고 대출 없이 살 수 있는 외부 대기수요가 그 집을 채웁니다. 게다가 지방까지 묶는 '한 채' 규제 탓에 유동성이 오히려 서울로 쏠려 서울만 더 비싸지는 역설이 벌어진다고 분석합니다. "결국 서울 집값은 공급으로만 잡힌다"는 것이 그의 결론입니다. #교양이를부탁해 #부동산 #서울집값 #김학렬 #빠숑 #전월세 #월세 #강남집값 #재건축 #부동산규제 #내집마련 #아파트 #부동산전망 #직주근접 #삼전닉스 #반도체 [제작진] 브랜드·IP 디렉터: 한동훈 / 작가: 손예원•유진경 / 편집: 김초아•현승호•한지문 / 콘텐츠디자인: 옥지수•최흥락 / 촬영: 박우진 / 인턴: 백가은•이다진 [비즈니스 문의] 교양이를 부탁해, 출연•협찬•콘텐츠 문의: [email protected] 들을수록 똑똑해지는 지식뉴스, 교양이를 부탁해 @sbs_explained Copyright Ⓒ SBS. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지