ฎีกา InTrend EP.67 หนี้ค่าส่วนกลางอาคารชุดที่ไม่แจ้งยอดหนี้ต่อกรมที่ดินจะยังมีบุริมสิทธิอีกหรือไม่..

ฎีกา InTrend EP.67 หนี้ค่าส่วนกลางอาคารชุดที่ไม่แจ้งยอดหนี้ต่อกรมที่ดินจะยังมีบุริมสิทธิอีกหรือไม่ และขอกันส่วนเงินจากการขายทอดตลาดได้หรือไม่ The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, อรวรานันท์ ธนาพันธ์วรากุล Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์ ค่าส่วนกลางของอาคารชุดเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่ช่วยดูแลทำให้สภาพอาคารชุดสามารถใช้งานและอยู่ในภาพที่ดี ทำให้กฎหมายกำหนดสิทธิไว้เป็นพิเศษให้มีบุริมสิทธิพิเศษ แต่ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้แจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระต่อกรมที่ดินจะถือว่าหนี้ดังกล่าวยังมีบุริมสิทธิพิเศษอยู่อีกหรือไม่ และขอกันส่วนเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดได้หรือไม่ นายเสาร์ได้กู้ยืมเงินจากธนาคารโดยจดทะเบียนจำนองห้องชุดของตนไว้เป็นประกันแก่ธนาคารด้วย ต่อมานายเสาร์ผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารจึงฟ้องนายเสาร์เพื่อบังคับชำระหนี้เงินกู้และบังคับจำนอง ธนาคารชนะคดีและได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดห้องชุดดังกล่าวออกขายทอดตลาด นายเสาร์มีหนี้ค่าส่วนกลางของห้องชุดดังกล่าวที่ค้างอยู่กับนิติบุคคลอาคารชุดอยู่ด้วยเป็นเงิน 100,000 บาท เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดทราบเรื่องการขายทอดตลาดจึงได้ยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพื่อให้นำมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว ธนาคารจึงคัดค้านว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่มีสิทธิขอกันส่วนเงินดังกล่าว เนื่องจากไม่ได้แจ้งหนี้ที่ค้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย ในกรณีของหนี้ค่าส่วนกลางของอาคารชุดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้เป็นหนี้ที่มีบุริมสิทธิพิเศษลำดับเดียวกับหนี้ค่ารักษาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำให้ย่อมมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้สามัญทั้งหลาย อย่างไรก็ตาม ห้องชุดเป็นทรัพย์ที่อาจไปจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหนี้ได้ด้วย การที่หนี้ค่าส่วนกลางนี้จะมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนอง พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 41 กำหนดให้ต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งปกติแล้วหมายถึงเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงทำให้มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กรณีตามปัญหาในกรณีนี้ นิติบุคคลอาคารชุดที่นายเสาร์มีห้องชุดอยู่นี้ไม่ได้ไปแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินถึงหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ ทำให้มีปัญหาว่าหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าวจะยังมีบุริมสิทธิอีกหรือไม่ และจะมีสิทธิมาขอกันเงินจากการขายทอดตลาดห้องชุดเพื่อนำมาชำระหนี้ที่ค้างได้หรือไม่ กรณีนี้เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้แจ้งหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ผลย่อมเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดคือทำให้หนี้ค่าส่วนกลางนี้ไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดจึงต้องนำไปชำระให้แก่เจ้าหนี้จำนองก่อน แต่ปัญหายังมีต่อไปอีกว่าถ้าเป็นเช่นนั้นแล้วหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างจะยังมีสิทธิพิเศษอย่างใดเหลืออยู่อีกหรือไม่ กรณีนี้แม้กฎหมายจะกำหนดให้ต้องแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงจะทำให้มีสิทธิได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้จำนอง แต่การที่ไม่ได้แจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ถึงขนาดสูญเสียความเป็นหนี้บุริมสิทธิไปทั้งหมด สถานะความเป็นหนี้บุริมสิทธิจึงยังมีอยู่ ทำให้นิติบุคคลอาคารชุดจึงยังมีสิทธิขอกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่เหลืออยู่จากการชำระหนี้จำนองมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางได้อยู่ ความจริงแล้วนอกจากตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ แล้ว ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 335 ได้กำหนดช่องทางพิเศษสำหรับหนี้ค่าส่วนกลางไว้ด้วยซึ่งหากนิติบุคคลอาคารชุดแจ้งยอดหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง เมื่อขายทอดตลาดแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจนำเงินที่ได้มาชำระหนี้ให้นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนองได้เช่นกัน เพียงแต่กรณีนี้นิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้แจ้งยอดหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วยเช่นกัน กรณีหนี้ค่าส่วนกลางของอาคารชุด หากไม่ได้แจ้งหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดินย่อมมีผลทำให้ไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง แต่ความมีบุริมสิทธิยังคงมีอยู่จึงอาจขอกันส่วนเงินที่เหลือจากการชำระหนี้จำนองได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3422/2563)