부동산실명법위반사례, 명의신탁 중 계약명의신탁에 대한 완벽정리

계약명의신탁 민법상 명의신탁 에는 1, 2자간 명의신탁 2, 3자간 명의신탁 3, 계약명의신탁 오늘은 계약명의신탁까지 하기에 이르렀습니다. 계약명의신탁 !같이 살펴보는 시간을 갖겠습니다. 계약명의신탁 이번 시간에는 계약명의신탁에 대하여 살펴보겠습니다. 계약명의신탁이란 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 자기 이름을 계약을 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해서, 명의신탁자가 매매자금을 명의수탁자에게 지급하면, 명의수탁자는 부동산 중개업소에 가서 계약의 당사자, 즉 매매계약서 상의 매수인란에 명의수탁자 자신의 이름으로 쓰는 것을 말합니다. 즉 “계약자 명의” 자체를 신탁하는 것을 말합니다. 계약명의신탁에서는 매도인이 선인 경우와 매도인이 악인 경우 두 가지입니다. 매도인이 선이냐 악이냐에 따라서 결과가 달라집니다. 계약명의신탁과 관련하여 살펴볼 순서는.. 1, 계약 명의신탁 ( 매도인이 선인 경우) 2, 계약명의신탁 (매도인이 악일 경우) 3, 계약명의신탁 (매도인 선 / 제3자와의 관계) 4, 계약명의신탁 (매도인 악 / 제3자와의 관계) 5, 3자간 명의신탁과의 차이 6, 계약명의신탁 관련 판례 7. 계약명의신탁 한눈에 보는 도표 정리 순으로 살펴보겠습니다. 1. 계약 명의신탁 ( 매도인이 선인 경우) ​ 자 그림을 보시면 이 그림에서 핵심은 매도인 아저씨가 선.악에서 선이라는데 초점을 두고 있습니다. 명의신탁자 삼촌이 명의수탁자 조카에게 집을 살 매매대금을 지급하면서, 명의는 조카 앞으로 하고, 실질적인 소유자는 삼촌으로 하자고 합니다. 이것을 명의신탁약정이라고 합니다.. 명의수탁자 조카는 그 자금으로 매도인 아저씨와 매매계약을 맺습니다. 이 때 매도인 아저씨는 매수인이 매수인의 삼촌과 명의신탁약정을 하였다는 사실을 알지 못합니다. 즉 매도인은 선악에서 선입니다. 그리고 명의수탁자인 조카 이름으로 등기를 경료합니다. 이 상황을 분석해보면 삼촌과 조카가 명의신탁약정을 한 것은 부동산실명법 제4조에 따라 무효가 됩니다. 그러나 매도인 아저씨는 선이기 때문에 매도인 아저씨와 조카와의 부동산 매매계약은 유효입니다. 여기서 매도인 아저씨가 선이라는 것은 매수인과 그의 삼촌이 명의신탁약정을 하였다는 사실을 몰랐다는 것을 선이라고 하고, 그 사실을 알았다면 악이라고 합니다. 이렇게 매매계약이 이루어지고, 조카 앞으로 소유권 이전등기가 됩니다. 이렇게 매도인아저씨가 선일 경우에는 명의신탁자 조카은 온전하게 소유권이전등기가 경료되므로 그 등기는 유효하게 됩니다. 조카는 다시 제 3자에게 이 부동산을 매도합니다. 제3자와의 매매계약은 유효하게 됩니다. 2. 계약명의신탁 (매도인이 악일 경우) 그럼 아래 그림을 보겠습니다. 아래 그림은 매도인 아저씨가 악일 경우입니다. 매도인 아저씨가 악이라는 것은 명의수탁자 매수인과 실질적인 매매대금 지급한 명의신탁자와의 사이에 명의신탁약정이 있었다는 사실을 안 때인데요. 이 때에 매매계약 후 명의수탁자 앞으로 소유권 이전등기가 된 것은 부동살 실명법 제4조에 따라 매매계약도 무효가 되고, 이전등기도 무효가 됩니다. 매도인이 선악일 때 차이는 매도인이 선일 때에는 명의신탁자와 명의수탁자간에 명의신탁약정은 무효이지만, 등기수탁자로 등기는 온전하게 유효한 것인데 반하여, 매도인이 악일 때에는 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의산탁약정은 당연히 무효이지만, 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 명의이전이 된 것도 무효라는 것입니다. 따라서 매도인이 악의인 경우는 소유권은 그대로 매도인 아저씨에게 있게 됩니다. 3. 계약명의신탁 (매도인 선 / 제3자와의 관계) 명의수탁자 조카는 제3자에게 건물을 매도합니다. 제3자는 선.악 불문하고 소유권을 취득하게 됩니다. 이 때에 명의신탁자 아저씨는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 명의수탁자 조카가 제3자에게 건물을 매도한 경우 명의신탁자 아저씨는 제3자에게 “그 부동산은 실질적으로 나의 것이다”라고 대항할 수가 없는 것입니다. 그 이유는 명의수탁자인 조카의 입장에서는 자신이 온전하게 소유권을 가지고 있었기 때문에 제3자에게 부동산을 처분한 것은 횡령죄에도 해당하지 않습니다. 온전히 자기의 것을 처분하였기 때문입니다. 그럼 처음에 명의신탁자 아저씨가 명의수탁자 조카에게 매매대금을 지급하였기 때문에 명의수탁자가 부동산을 구입할 수 있었는데, 명의신탁자 아저씨는 뭔가 억울하게 되죠. 그러나 부동산실명법 위반인 명의신탁약정이 이루어졌다고 하더라도, 명의수탁자 조카에게 유효하게 소유권이 이전된 것이기 때문에 명의신탁자 아저씨는 명의수탁자 조카에게 무효인 명의신탁약정을 이유로 “소유권이전등기 말소청구”를 할 수가 없습니다. 명의신탁자 아저씨는 명의수탁자 조카에게 부동산 매매자급을 지급한 것에 대하여 “부당이득금 반환” 청구을 할 수 있을 뿐입니다. 4. 3. 계약명의신탁 (매도인 악 / 제3자와의 관계) 매도인 아저씨가 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 안 때에는 매매계약은 물론 수탁자 명의의 소유권이전등기까지 무효가 됩니다. 그러므로 소유권은 매도인 아저씨에게 여전이 속해 있게 됩니다. 소유권 이전 등기가 이미 명의 수탁자에게 경료된 경우에는 매도인 아저씨는 명의수탁자에게 “등기말소청구”를 할 수 있습니다. 5. 3자간 명의신탁과의 차이 지난 시간에 살펴본 것을 한번 반복하면서 계약명의신탁과의 차이를 살펴보겠습니다. 3자간 명의신탁은 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자와 매도인과 매매계약을 하고, 등기명의는 명의 수탁자에게 소유권을 바로 이전하는 것을 말합니다. 3자간 명의신탁은 부동산실명법에 따라 명의신탁 약정이 무효가 되고, 명의수탁자 앞으로 등기이전 되것도 무효가 됩니다. 그러나 명의신탁자와 매도인과의 부동산 매매계약은 유효하기 때문에 명의신탁자는 매도인에게 “소유권이전등기”를 매도인 자신에게 해달라고 요구할 수 있습니다. 등기상 소유권이 명의수탁자에게 이미 넘어갔기 때문에 매도인은 등기말소 청구를 하는 것이 아니고 “채권자 대위권”을 행사하여 무효인 명의수탁자 앞으로 되어 있는 등기말소청구를 하여 매도인 앞으로 등기명의를 회복시킨 다음에 , 매도인에게 “매매계약을 근거로 소유권이전등기”를 청구하면 명의신탁자는 자신의 명의로 등기를 이전받을 수 있습니다. 신탁자 : 채권자 대위권행사로 명의수탁자에게 등기말소 청구 – 매도인 앞으로 등기명의회복 신탁자 : 그후 매도인에게 매매계약을 근거로 신탁자 앞으로 소유권 이전등기 청구 6. 계약명의신탁 관련 판례 계약명의신탁에 이어서는 당사자간의 명의신탁 약정은 부동산실명법 제4조에 따라 무효가 되지만, 매도인이 선이냐 악이냐에 따라 달라지므로, 즉 선이라면 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 한 것을 몰랐을 때이고, 반대로 악이라면 그 사실을 알았을 때를 말하고 있는데, 매도인이 선이라면 명의수탁자에게 이전된 등기는 온전하게 명의수탁자의 것이 되는 것입니다. 만약에 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 매도하였을 경우 제3자는 등기 소유권을 온전하게 이전받을 수 있습니다. 명의 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분한 경우 부동산실명법 제4조 3항에 의해 제3자는 완전히 유효한 소유권을 취득합니다. "매도인의 신탁자에 대한 매매계약에 따른 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고 그 결과 명의신탁자는 신탁자는 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입은 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금(수용된 경우)을 취득하는 이익을 얻게 된다. 따라서 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무"가 있다고 판례는 말합니다.(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193,49209 판결). ​