อาคารพาณิชย์ ยุคปัจจุบัน จะอยู่หรือจะไป ในยุคเศรษฐกิจขาลง EP.พิเศษ

อวสาน! ตึกแถวริมถนน . ตึกแถว หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ “อาคารพาณิชย์” ริมตรอกริมถนนที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของวิถีชีวิตของผู้คนในเมืองไทย โดยเฉพาะเขตในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ตั้งแต่ช่วงกลางศตวรรษที่ 20 เป็นต้นมา ตึกแถวได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการทำธุรกิจในพื้นที่เดียวกัน รูปแบบเดิมของตึกแถวมักเป็นอาคารสูง 2–3 ชั้น ชั้นล่างใช้เปิดเป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือกิจการขนาดเล็กๆ ส่วนชั้นบนเป็นที่พักอาศัยของเจ้าของหรือผู้เช่า การจัดวางแบบนี้ทำให้ตึกแถวกลายเป็นศูนย์กลางการค้าแนวราบ ที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนเมืองในยุคนั้น ทั้งเรื่องความสะดวกในการเดินทาง การเข้าถึงตลาด และการสร้างรายได้ในชุมชน ตลอดหลายทศวรรษ ตึกแถวจึงไม่เพียงเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจ แต่ยังสะท้อนถึงพัฒนาการของชุมชนในเมืองไทย ทั้งในแง่เศรษฐกิจและสังคม แต่ในปัจจุบันภาพของตึกแถวเริ่มเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมเข้ามาแทนที่ภูมิทัศน์เดิมของชุมชนเมือง ทำให้ตึกแถวซึ่งเคยเฟื่องฟู กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกท้าทาย และหลายแห่งกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ . 🏢ยุครุ่งเรืองของตึกแถว . ตึกแถวเคยถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูและมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจเมืองไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ถนนสายสำคัญ เช่น เยาวราช สยาม พหลโยธิน และลาดพร้าว เต็มไปด้วยตึกแถวที่เปิดเป็นกิจการพาณิชย์หลากหลายรูปแบบ ทั้งร้านอาหาร ร้านขายสินค้าอุปโภคบริโภค ร้านตัดเสื้อ ตัดผม และร้านบริการต่างๆ . รูปแบบการใช้งานของตึกแถวตอบสนองต่อความต้องการ ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและการค้าขายในเวลาเดียวกัน เจ้าของตึกมักอาศัยอยู่ชั้นบน ขณะที่ชั้นล่างทำหน้าที่เป็นพื้นที่ทำธุรกิจ ซึ่งสร้างความสะดวกและยืดหยุ่น สำหรับการดำเนินชีวิตในเมือง ความหนาแน่นของตึกแถวยังช่วยสร้างชุมชนพาณิชย์ที่เข้มแข็ง เพราะผู้คนสามารถเดินเข้าถึงร้านค้าต่างๆ ได้สะดวก นอกจากบทบาททางเศรษฐกิจ ตึกแถวยังมีความสำคัญในเชิงสังคม เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ผู้คนในชุมชนมาพบปะกัน แลกเปลี่ยนข่าวสาร และสร้างเครือข่ายทางธุรกิจ เป็นศูนย์รวมวิถีชีวิตคนเมือง ที่สะท้อนความผูกพันระหว่างที่อยู่อาศัยและกิจกรรมด้านการพาณิชย์ . ด้วยเหตุนี้ ตึกแถวจึงเคยถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าครบทุกด้าน ทั้งการลงทุน การอยู่อาศัย และความต่อเนื่องของวิถีชุมชนในเมือง แต่ความรุ่งเรืองของตึกแถวเริ่มถูกท้าทาย เมื่อพื้นที่ชุมชนในเมืองมีการเจริญเติบโตและมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูงเข้ามาเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์เดิม . 🏢หมดยุคของตึกแถว . แม้ตึกแถวจะเคยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจชุมชน แต่ปัจจุบันภาพรวมของตึกแถวในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ เริ่มมีความชัดเจนว่า กำลังเผชิญกับความท้าทายและเข้าสู่ช่วง “ตกยุค” . หนึ่งในปัจจัยสำคัญเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุว่า ปัจจุบันถือว่าตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกดิสรัปชั่น เนื่องจากหมดประโยชน์ใช้สอย และไม่มีประโยชน์ที่คนจะซื้อ ทำมาค้าขายก็ไม่ได้แล้ว เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ยกเว้นตึกแถวอยู่ในทำเลโซนท่องเที่ยว เช่น เยาวราช ส่วนตึกแถวต่างจังหวัดทำอะไรไม่ได้แล้ว . ข้อมูลจากสมาคมฯ ยังระบุว่า ซัพพลายตึกแถวลดลงกว่า 50% ขณะที่ตึกแถวมือ 2 ก็ขายออกยาก ทำให้ต้องลดราคาถึง 50% จากราคาปกติ แต่ยังถือว่าขายยาก โดยเฉพาะตึกแถวต่างจังหวัด หากอยู่ในทำเลไม่มีประโยชน์ในการใช้สอยอะไรเลย จะขายลำบาก เพราะทำเป็นที่พักอาศัยไม่ได้ ที่จอดรถไม่มี และผู้ซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อบ้านหรือคอนโดนอกเมือง . ข้อมูลยังระบุเพิ่มเติมว่า ตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์แรกๆ ที่โดนดิสรัปชั่น โดยเริ่มมีสัญญาณมาตั้งแต่ก่อนโควิดจะระบาดในประเทศไทยแล้ว เนื่องจากหมดประโยชน์ในการใช้สอย ยกเว้นทำเลทองอย่างเยาวราชที่ยังเป็นย่านท่องเที่ยว แต่โดยทั่วไปตึกแถวไม่เป็นที่นิยมเหมือนในอดีต แต่เดิมคนซื้อมาเพื่อการค้าขาย หรือเป็นที่พักอาศัยขนาดเล็ก . ปัจจุบันกิจการค้าขายก็ไม่มี ร้านอาหารเจ๊ง ธุรกิจเอสเอ็มอีก็ไม่ค่อยเหลือ การค้าขายส่วนใหญ่เปลี่ยนไปเป็นออนไลน์ ทำให้ตึกแถวถูกดิสรัปชั่นทั้งรูปแบบธุรกิจ การอยู่อาศัย และหาทำเลที่จอดรถยาก ส่วนใหญ่เจ้าของตึกแถวคือคนมีเงิน ทำไว้เพื่อค้าขาย ทำธุรกิจ และพักอาศัย แต่ปัจจุบันไปซื้อบ้านและคอนโดนอกเมืองกันมากขึ้น จึงมีการประกาศขายตึกแถวเยอะมากทั้งกรุงเทพและต่างจังหวัด เพราะไม่ได้ใช้ประโยชน์ แต่ก็ไม่มีคนซื้อ เพราะไม่รู้จะซื้อไปใช้ประโยชน์อะไร . ในขณะเดียวกัน ยังมีสัญญาณการปรับตัวในบางทำเล โดยเฉพาะย่านเมืองท่องเที่ยว ตึกแถวได้ถูกปรับโฉมเป็นโรงแรมขนาดเล็กรองรับนักท่องเที่ยว ราคาค่าห้องเฉลี่ยคืนละหลักพันบาท เช่น ย่านเยาวราช ขณะที่พื้นที่ติดรถไฟฟ้าสายหลัก นักลงทุนได้มีการกว้านซื้อเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม . อย่างไรก็ตาม สำหรับตึกแถวที่ไม่อยู่ในทำเลดี ราคาซื้อขายแทบไม่ขยับ เช่น โซนเยาวราชยังอยู่ที่คูหาละ 40–50 ล้านบาท ทำเลแยกรัชดา–ลาดพร้าวอยู่ที่คูหาละ 9–10 ล้านบาท แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน แต่ผู้ซื้อก็ไม่รู้ว่าจะซื้อไปทำอะไร ทำให้ประกาศขายตึกแถวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สรุปได้ว่า ตึกแถวกำลังตกยุคไม่ใช่เพราะหมดคุณค่าโดยสิ้นเชิง แต่เป็นผลจากการดิสรัปชั่นของรูปแบบธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อ และข้อจำกัดด้านทำเลและที่จอดรถ ทั้งนี้ หากไม่มีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนฟังก์ชัน ตึกแถวหลายแห่งอาจถูกปล่อยร้างยาวนาน เหมือนปัญหาบ้านว่างในญี่ปุ่น ซึ่งประเทศไทยอาจต้องเผชิญในอนาคต แหล่งข้อมูล https://citly.me/gv6FW https://citly.me/2lWKX #อวสานตึกแถว #ตึกแถว #อาคารพาณิชย์ #อสังหาริมทรัพย์ #การรีโนเวต #ตึกแถวริมถนน